Logements sociaux, un business sans scrupule au Sénégal

De nos jours, l’acquisition d’un logement s’avère rude pour la plupart des sénégalais.

Au delà des difficultés liées à l’obtention de la propriété d’un terrain, la disposition de moyens nécessaires à sa construction constitue un obstacle qui tourmente pas mal de sénégalais à revenus moyens.

Des politiques d’habitat social avec plus ou moins de succès

L’on est très souvent contraint à faire avec les institutions financières dont les conditions de prêts sont exorbitantes pour des personnes qui peinent à s’en sortir avec leurs gains.

Par le passé, une telle situation a sans doute poussé l’Etat, dans sa mission sociale, à contribuer à favoriser la possession par les ménages de logements pour leur bien-être.

Des sociétés telles que la SICAP (Société Immobilière du Cap Vert) ou la SN HLM ont ainsi vu le jour avec pour vocation de doter les ménages à revenus moyens de foyers.

Des générations de sénégalais ont à cette occasion eu la chance de disposer à des coûts raisonnables de terrains viabilisés ou encore de logements prêts à habiter.

Des quartiers tels que Sacré Cœur, Liberté, HLM, Parcelles Assainies… sont des exemples de réussite de ces programmes qui ont facilité l’accès au logement aux sénégalais de la classe moyenne.

Malheureusement, avec les différents changements de régimes, ces programmes ne se sont pas poursuivis et une spéculation foncière sans précédent a pris le relais.

Les réserves foncières ont été spoliées par les membres de l’élite : politiques, marabouts, artistes, personnes d’une certaine influence…

On a alors assisté à une hausse des coûts des terrains et les conditions d’acquisition de logements ont étaient encore plus complexes. La situation s’est empirée telle que certaines zones dans Dakar n’étaient plus accessibles par un certain type de sénégalais. Il faut disposer d’importantes ressources pour prétendre à un logement dans Dakar même.

La majorité des sénégalais, ceux dont les revenus étaient moyens, s’est ruée à la périphérie de Dakar (Keur Massar, Rufisque extension, Malika…) où les prix ont très rapidement grimpé à des niveaux ahurissants.

Disposer d’un logement pour le sénégalais lambda s’est trouvé laborieux.

Une nouvelle politique de logements tout sauf sociaux

L’actuel régime, conscient de ce problème si sensible, s’est attelé à apporter une solution.

Ainsi, dans le PSE (Plan Sénégal Émergent), il est prévu la mise en œuvre d’un programme de construction de logements sociaux accessibles au budget des sénégalais à revenus moyens.

Le nouveau pole urbain de Diamniadio consacre une place de taille à l’érection de logements à la portée de la plupart des sénégalais. Sur ce site, d’innombrables projets immobiliers sont en cours d’exécution. A terme, des milliers de logements devraient être construits pour permettre aux familles sénégalaises de disposer d’un toit.

De prime face, un programme immobilier d’une telle ampleur, aussi ambitieuse, apparaît venir soulager les sénégalais qui sont confrontés au coût excessif du loyer.

Cependant, lorsqu’on s’y intéresse de plus près, on constate que l’esprit même de ces projets est autre que faire du social.

Une quête de renseignements sur les conditions et prix de cession auprès de beaucoup de structures chargées de la commercialisation de ces logements m’a laissé consterné.

Le premier constat a été le coût de ces logements dits sociaux.

Une maison bâtie sur 150m² avec trois pièces principales (2 chambres et un salon) par exemple est cédée au comptant entre 12 et 15 millions de francs CFA.

Ces prix semblent raisonnables d’un certain point de vue car le coût des matériaux de construction est un peu élevé et qu’il eut fallu au préalable engager d’importants moyens pour la viabilisation des zones concernées.

Mais, le problème se situe à un autre niveau ; les conditions d’acquisition. Pour des sénégalais dont le niveau des revenus permet à peine de joindre deux fin de mois, est-il envisageable d’épargner jusqu’à disposer de telles sommes ?

Les autres solutions proposées par les promoteurs consistent : soit à verser un apport minimum et à s’acquitter du reste en plusieurs mensualités (10 à 15 ans) en tenant bien entendu compte des intérêts qui peuvent facilement allonger le montant de plus de 50%. Soit, à négocier au niveau d’une banque le prêt du montant du logement et à se résoudre à payer en intérêt une somme sensiblement égale au montant emprunté sur une période allant de 10 à 20 ans.

Or, de telles solutions sont hors de portée pour la plupart des sénégalais dont les revenus ne peuvent supporter des engagements de la sorte. Ceux qui pourraient satisfaire aux conditions risqueraient de précariser davantage leur situation avec des engagements non seulement lourds mais surtout, à inscrire dans la durée.

L’autre constat est lié aux types de logements mis en vente.

J’ai pu voir qu’il y’avait aussi des appartements dont les prix comparés à la superficie étaient plus qu’abusifs.

On nous parle de confort, d’appartements se trouvant dans des cadres enchanteurs et répondant aux normes environnementaux, mais est-ce suffisant pour justifier qu’un studio de 60 m² environ soit vendu à plus de 10 millions de francs CFA ? Et surtout qu’on continue à parler d’habitat social ?

La configuration même des familles sénégalaises exige plus d’espace que ce qui est proposé ; des logements avec aucune possibilité d’extension horizontale ou verticale.

D’où le manque de pertinence du choix de ces appartements dans des programmes de logements sociaux.

Le constat qui m’a le plus indigné et qui justifie sans doute cette situation est qu’au niveau du nouveau pole urbain, l’ensemble des promoteurs sur place, était du secteur privé.

Les sociétés nationales jadis très engagées dans la viabilisation de terrains et la construction pour l’accès à la propriété des ménages à revenus moyens n’ont aucun projet dans la zone.

Les terres ont été cédées à des privés pour dit-on, des programmes de logements sociaux.

Ce qui est complètement aberrant quand on sait que le profit est la raison d’être des entreprises privées.

On ne peut espérer faire bénéficier aux sénégalais à revenus modestes de logements en les mettant en rapport avec des entreprises dont le souci fondamental reste la rentabilité.

Pourquoi n’avoir pas cédé aux sociétés nationales (Sicap, SN HLM…) des terres, les accompagner et les surveiller afin qu’elles s’acquittent de leur mission ?

Ces sociétés, par le passé, ont joué au rôle très important en facilitant l’accès à la propriété via des programmes spéciaux qui ont permis aux sénégalais avec de faibles revenus et même aux sénégalais sans revenu fixe l’acquisition de logements.

En plus, avec ces sociétés nationales, le format était encore plus simple. Il n’y avait aucun intermédiaire entre celui qui souhaitait acquérir un logement et la société. Des contrats de location vente permettaient de manière souple de disposer d’un toit sans se soucier de toutes les contraintes qui peuvent naître des relations avec les institutions financières.

Avec le temps, ces mêmes sociétés nationales ont durci leurs modalités de cession des logements. Elles se sont de plus en plus détachées de leur missions sociales et cela devant l’indifférence absolue des autorités étatiques.

Aujourd’hui, il est temps que l’Etat, si son unique volonté est que chaque sénégalais qui le désire puisse acquérir un toit à un coût raisonnable, se rectifie en veillant aux conditions et aux prix de cession de ces logements sociaux. Il est de son devoir de s’assurer que tout citoyen, ayant un revenu régulier, puisse si tel est son souhait, avoir un toit qui puisse lui assurer confort et sécurité.

Au moment où l’émergence est le mot en vogue, au moment où toute l’attention est braquée sur la ville naissante à proximité de Diamniadio, il serait regrettable que le sénégalais lambda ne puisse jouir de la propriété d’un logement décent dans cette zone.

L’Etat a tout intérêt à revoir sa politique afin que l’accès à un logement ne soit plus l’apanage d’une certaine catégorie de sénégalais. Son engagement auprès des citoyens doit être plus ferme et il ne doit plus être question de les laisser à la merci des promoteurs immobiliers et des institutions financières dont les procédés restent sans scrupule.

3 Commentaires

  1. D’accord avec toi. Malheureusement, le Sénégal n’est pas le seul pays dans ce cas. Pour tous les pays francophones d’Afrique subsaharienne, la situation est la même : des sociétés d’Etat chargées de bâtir du logement social ont été créées après les indépendances. Elles ont joué leur rôle pendant 10 à 15 ans, jusqu’à ce que les institutions internationales (plus particulièrement l’AFD) décident de ne plus soutenir directement la production de logements sociaux en Afrique. Coupure nette. Les Etats, en grande difficultés financières dans les années qui suivirent n’ont pas su prendre le relais. Il faut savoir une chose : on ne peut pas faire du logement social sans appui de l’Etat, à savoir sans système de financement dédié et sans une réglementation précise et cohérente. Des efforts ont été faits par les Etats, notamment avec la création de banques de l’habitat (voir BHS au Sénégal). Mais tous les efforts n’ont pas permis de lever les nombreux obstacles qui entravent la mise en oeuvre de « vrais » programmes de logements sociaux, réellement destinés aux ménages aux revenus moyens et modestes. Ces obstacles se situent à plusieurs niveaux : insécurité foncière et coût non maîtrisé du foncier, aménagement des terrains non pris en charge par les Etats, marchés financiers non matures avec des taux d’intérêt exorbitants pour les prêts hypothécaires. La situation est dure. Bref ce n’est pas demain matin que l’on va voir émerger de nouveaux logements sociaux dignes de ce nom. Pour finir sur une note positive, on assiste depuis environ 5 ans à une prise de conscience de la classe politique dans ces pays par rapport à cette problématique. Ils initient tous de grands programmes de construction de logements sociaux. Même si ceux-là ne correspondent pas vraiment à ce que la population attend, il y a tout de même une reprise de la production. C’est un début, ils devront faire sauter une à une les nombreuses embûches qui se trouvent sur leur chemin, mais la volonté est là. Deuxième point positif, les institutions internationales s’intéressent à nouveau au sujet. Pour exemple la BAD a fait une étude approfondie sur le financement du logement en Afrique, pour en comprendre les freins. Ils ont maintenant lancé un groupe de travail (piloté par l’AFD), qui associe plusieurs agences de coopérations européennes, pour essayer de lever ces freins. Pour plus d’info, tu peux aller voir cette page, tu y trouvera les résultats de cette étude de la BAD, ainsi que la déclaration qu’a produite notre réseau d’acteurs du logement qui donne des orientations à destination des Chefs d’Etat pour la relance du logement social en Afrique http://www.habitatfrancophonie.org/rhf-sengage-pour-le-financement-du-logement-en-afrique/

  2. D’accord avec toi. Malheureusement, le Sénégal n’est pas le seul pays dans ce cas. Pour tous les pays francophones d’Afrique subsaharienne, la situation est la même : des sociétés d’Etat chargées de bâtir du logement social ont été créées après les indépendances. Elles ont joué leur rôle pendant 10 à 15 ans, jusqu’à ce que les institutions internationales (plus particulièrement l’AFD) décident de ne plus soutenir directement la production de logements sociaux en Afrique. Coupure nette. Les Etats, en grande difficultés financières dans les années qui suivirent n’ont pas su prendre le relais. Il faut savoir une chose : on ne peut pas faire du logement social sans appui de l’Etat, à savoir sans système de financement dédié et sans une réglementation précise et cohérente. Des efforts ont été faits par les Etats, notamment avec la création de banques de l’habitat (voir BHS au Sénégal). Mais tous les efforts n’ont pas permis de lever les nombreux obstacles qui entravent la mise en oeuvre de « vrais » programmes de logements sociaux, réellement destinés aux ménages aux revenus moyens et modestes. Ces obstacles se situent à plusieurs niveaux : insécurité foncière et coût non maîtrisé du foncier, aménagement des terrains non pris en charge par les Etats, marchés financiers non matures avec des taux d’intérêt exorbitants pour les prêts hypothécaires. La situation est dure. Bref ce n’est pas demain matin que l’on va voir émerger de nouveaux logements sociaux dignes de ce nom. Pour finir sur une note positive, on assiste depuis environ 5 ans à une prise de conscience de la classe politique dans ces pays par rapport à cette problématique. Ils initient tous de grands programmes de construction de logements sociaux. Même si ceux-là ne correspondent pas vraiment à ce que la population attend, il y a tout de même une reprise de la production. C’est un début, ils devront faire sauter une à une les nombreuses embûches qui se trouvent sur leur chemin, mais la volonté est là. Deuxième point positif, les institutions internationales s’intéressent à nouveau au sujet. Pour exemple la BAD a fait une étude approfondie sur le financement du logement en Afrique, pour en comprendre les freins. Ils ont maintenant lancé un groupe de travail (piloté par l’AFD), qui associe plusieurs agences de coopérations européennes, pour essayer de lever ces freins. Pour plus d’info, tu peux aller voir cette page, tu y trouvera les résultats de cette étude de la BAD, ainsi que la déclaration qu’a produite notre réseau d’acteurs du logement qui donne des orientations à destination des Chefs d’Etat pour la relance du logement social en Afrique http://www.habitatfrancophonie.org/rhf-sengage-pour-le-financement-du-logement-en-afrique/

    1. Bonjour,

      Merci et désolé de la réponse tardive.

      Vous êtes bien au fait de la problématique et je vous remercie pour l’orientation.

      C’est un sujet qui m’intéresse particulièrement et la politique en rapport avec un aspect aussi important de l’épanouissement des population m’indigne.

      Je vous assure d’aller consulter les résultats des travaux initiés dans le sens d’apporter des solutions à ce problème.

Ajouter un Commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.